명도, 이렇게 하면 쉽게 끝난다! - 현실투자 리얼 스토리

 

경매 후 명도 절차 완벽 가이드

경매로 낙찰을 받았다면, 명도는 필수적으로 거쳐야 할 중요한 과정입니다. 오늘은 경매 후 명도 절차와 주의사항에 대해 상세히 알아보겠습니다.

1. 명도의 정의와 중요성

명도란 부동산 점유자가 해당 부동산에서 퇴거하여 소유자가 실질적으로 사용 가능하도록 하는 절차를 말합니다. 낙찰 후 소유권은 법적으로 이전되지만, 점유자가 나가지 않으면 실질적인 사용은 어렵습니다. 따라서 명도 과정은 경매 투자에서 필수 단계입니다.

2. 낙찰 후 잔금 치르기 전까지의 절차

1. 낙찰 통지서 수령

• 경매에서 낙찰받은 후 법원으로부터 낙찰 통지서를 수령합니다.

2. 매각허가 결정 및 확정

• 법원의 매각허가 결정을 기다립니다. 일반적으로 이 과정은 약 7일에서 14일 정도 소요됩니다.

• 이해관계인의 이의신청이 없으면 매각허가 결정이 확정됩니다.

• 매각허가 결정이 확정되면 이제부터 명도준비를 하시면 됩니다.

3. 매각대금 납부 기한 확인

• 매각허가 결정이 확정되면, 매각대금(잔금) 납부 기한을 확인합니다. 일반적으로 결정일로부터 30일 이내입니다.

• 가장 이상적인 명도는 잔금남부 전이지만, 그게 안된다면 매각대금과 동시에 강제집행을 준비한다고 하시면 되겠습니다.

4. 잔금 준비 및 납부

• 잔금을 기한 내에 납부하며, 법원에서 발급하는 납부영수증을 보관합니다.

• 보통 법률대리인(대출에 연관된)분이 납부해주시기 때문에 이때까지 명도가 진행 안됐을경우, 점유이전 금지 가처분을 신청하고 동시에 강제집행을 진행시켜켜야합니다.

3. 명도 절차 기본 단계

1. 매각허가 결정 확정

• 소유권이전 전이지만, 대상 물건에 가서 내용증명과 명함을 우체통이나 문에 부착후 나오시면 됩니다. 연락은 한번정도만 하시고, 무리한 이사비 요구나 연락이 안되시면 강제집행으로 마음을 잡으셔야 편하십니다.

2. 소유권 이전 등기 완료

• 낙찰 후 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 완료하는 단계이고, 보통 법률대리인이 가니 점유이전금지 가처분과 강제집행(최소 1달 ~3개월 정도 소요)을 진행 시켜야 합니다.

3. 점유자와의 협의

• 임차인이나 점유자와 협의는 보통 소유권 이전 전에 하도록 하시되 상대로 하여금 급해 보이게 하시면 안됩니다. 어차피 소유권 이전 으로 넘어가면 강제집행이라는걸 말하고 이사비를 보통 요구하니 빠르게 나가는 조건하에 강제집행 비용보다 낮게 주고 해결하는게 좋습니다.

4. 강제집행

• 협의가 되지 않을 경우, 강제집행을 통해 명도를 완료합니다. 보통 한달에서 삼개월 안에 진행되니 명도에 대한 큰 스트레스를 가지지 말고 집행 비용까지 포함해서 경매를 준비하시면 되겠습니다. 그리고 강제집행 비용도 추가로 받을려면 받을수 있습니다.

4. 강제집행 단계

강제집행은 법적 절차를 통해 점유자를 강제로 퇴거시키는 과정입니다. 보통 강제집행 비용은 평당 15만원으로 잡고 계산하시면 됩니다. 주요 단계는 다음과 같습니다:

1. 집행문 부여 신청

• 판결문에 대해 집행문 부여 신청을 합니다.

2. 집행관에게 강제집행 요청

• 관할 법원 집행관에게 강제집행을 신청하며, 강제집행 비용을 납부합니다.

3. 집행 일정 조율 및 공지

• 집행관이 점유자에게 퇴거 명령을 공지하며, 일정이 조율됩니다.

4. 강제집행 진행

• 집행관과 함께 현장에 출동하여 점유자의 퇴거를 강제 집행합니다. 필요한 경우 경찰의 지원을 받을 수 있습니다.

5. 퇴거 완료 및 부동산 인도

• 점유자가 퇴거하면 부동산은 소유자에게 인도되며, 강제집행이 마무리됩니다.

5. 명도 과정의 주의사항

• 임차인의 권리분석
  경매 전 임차인의 권리를 철저히 분석해야 합니다. 주택임대차보호법에 따른 대항력 여부, 보증금 반환 문제를 사전에 파악하세요.

• 협상 시 유의할 점
  점유자와의 협상에서는 감정적 대립을 피하고, 이사비 지원 등 현실적인 제안을 통해 원만한 합의를 유도해야 합니다. 느긋하게 시간적으로 계획을 잡아 괜히 “갑”인 관계를 “을”로 낮출 필요는 없습니다.

• 시간과 비용 계획
  명도 절차가 길어질 수 있으므로 예상 비용과 시간을 미리 계획하고 준비해야 합니다.

6. 명도 비용 절감 팁

협상을 우선적으로 진행

• 소유자나 임차인이나 안좋은 상황에 노출된건 같습니다. 강제집행비용으로 돈을 빼고 경매에 투자하시고 시간도 거기에 맞게 계획을 짜면 급하게 할꺼 없고, 법적 절차와 시간은 낙찰자에게 유리하다는걸 알려주는게 중요합니다.

7. 성공적인 명도 사례

• 사례 1: 협상으로 해결한 명도
  A씨는 낙찰 후 점유자에게 이사비 300만 원을 지원하며 협상을 진행했습니다. 그렇지만 이사비는 법적의무가 없다는걸 알리고, 협의가 안되면 강제집행을 할수 밖에 없다는걸 고지하며 압박을 하니 점유자는 이에 동의하며 150만원에 퇴거를 완료했습니다. 나머지 150만원은 추가 이익이 생긴 겁니다.

• 사례 2: 강제집행으로 완료한 명도
  B씨는 점유자와 연락이 되지 않아 이점을 법원에 자료를 요청하여 강제집행 절차를 빠르게 진행시켜켜 부동산을 명도받았습니다.

8. 명도 완료 후 체크리스트

• 부동산 상태 점검
  명도 후 부동산 내부 상태를 꼼꼼히 점검하고, 필요한 수리를 진행합니다.

• 임대 또는 매매 준비
  명도 완료 후 해당 부동산의 활용 방안을 계획합니다. 임대 또는 매매를 위해 시장 조사를 진행하세요.

결론

경매 후 명도는 시간이 걸릴 수 있지만, 적절한 계획과 협상을 통해 원만하게 해결할 수 있습니다. 명도 절차를 잘 이해하고 준비한다면 경매 투자를 성공적으로 마무리할 수 있을 것입니다. 명도비와 시간을 넉넉하게 잡고 낙찰을 받으시면, 빨리 명도가 되거나, 명도비를 아끼면 추가로 이익을 볼수 있다고 생각하시면 되겠습니다.