현실적인 월세 책정 방법-전환율 계산부터 시장 시세까지 총정리

월세왕두목

26 4월 2025

🏠 집주인을 위한 현실적인 월세 계산법

전월세 전환율만 믿으면 위험하다

월세 수입을 기대하는 집주인이라면
월세 계산 방법을 제대로 이해해야 합니다.

특히,
전월세 전환율만 믿고 월세를 정하면
시장에서 수익 기회를 놓치거나,
공실 리스크가 커질 수 있습니다.

오늘은
전월세 전환율과 실제 시세 차이까지 포함해서,
집주인이 월세를 현실적으로 계산하는 방법을 정리합니다.

📌 1. 월세 기본 계산법

항목	설명
전월세 전환율	통상 연 4% 기준으로 보증금을 월세로 환산
계산 공식	(보증금 × 0.04) ÷ 12 = 환산 월세
기본 목적	보증금과 월세 조합 비교를 위한 참고 지표

✔ 예시:

전세 6,000만 원 → 월세 약 20만 원 환산 (4% 기준)

📈 2. 전월세 전환율, 현실에서는 잘 안 맞는다?

실제 시장 월세 시세는 전월세 전환율보다 훨씬 높습니다.

이유	설명
저금리 시대	은행 이자가 낮아 보증금 크게 받아도 실익이 적음
공실 리스크	세입자 유치를 위해 보증금 낮추고 월세 높임
시장 수요	빌라·오피스텔은 월세 선호 수요 많음
지역성 차이	서울/수도권은 월세 시세가 특히 더 비쌈

✔ 실제 사례:

전세 6,000만 원 → 환산 월세 20만 원 계산
하지만 주변 시세는 보증금 1,000만 원 + 월세 40만 원 수준

➡ 무려 2배 차이 또는 그 이상 나는 경우도 많습니다.

🔥 3. 현실적인 월세 책정 방법

단계	설명
1단계	전세 시세를 기준으로 환산 월세 계산 (4% 적용)
2단계	주변 실거래 월세 매물 확인 (직방, 네이버부동산 등)
3단계	시장 수요, 공실 리스크 고려해 최종 월세 결정

📌 "계산은 전환율로, 결정은 시세로." 이게 핵심입니다.

🧾 4. 자기자본 수익률(ROE)도 반드시 체크

월세를 설정했다면,
내가 투자한 돈 대비 수익률(ROE)을 꼭 계산해봐야 합니다.

공식:

(연간 순수익 ÷ 자기자본) × 100

✔ 예시:

매매가 2억 원
보증금 1,000만 원, 월세 100만 원
연간 수익 1,200만 원 → ROE 약 6.32%

⚠️ 월세 계산 시 주의할 점

공실 기간 고려
건물 관리·수리비 포함
임대소득세, 종합과세 여부 체크

✅ 마무리 요약

구분	핵심 내용
전월세 전환율	계산용 참고 (4% 기준)
실제 월세 결정	시장 실거래 시세 참고
수익률 계산	자기자본 수익률 반드시 체크
리스크 관리	공실·세금·수리비 고려

✨ 결론

월세 수입을 안정적으로 만들려면,
전월세 전환율만 믿지 말고,
시장 시세와 현실 리스크를 반영한 월세 책정이 필수입니다.

계산은 전환율로,
결정은 시세로!

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