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1. 등기부등본이란?
등기부등본은 부동산의 소유권, 근저당권, 압류, 가처분 등의 권리관계를 기록한 문서입니다. 이를 통해 해당 부동산의 법적 상태를 확인할 수 있습니다.
2. 등기부등본 열람 방법
인터넷 열람
대법원 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 발급 가능
열람용(비공식)과 발급용(공식) 선택 가능
열람 수수료: 700원, 발급 수수료: 1,000원
등기소 방문 열람
가까운 등기소 방문 후 직접 신청
수수료 지불 후 등기부등본 확인 가능
3. 등기부등본 구성 및 해석 방법
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.
3-1. 표제부 (부동산의 개요)
부동산의 기본 정보가 기록된 부분으로, 아파트라면 동·호수, 토지면적, 건물면적 등이 나옵니다.
▶ 확인할 사항
주소지와 면적이 계약 대상과 일치하는지 확인
집합건물(아파트, 오피스텔)인지 단독주택인지 확인
3-2. 갑구 (소유권 관련 사항)
소유권에 대한 정보가 기록된 부분입니다.
현재 소유자
소유권 변동 이력 (매매, 상속, 증여 등)
가압류, 가처분, 경매 신청 여부
▶ 확인할 사항
소유자가 실제 계약하는 사람과 일치하는지 확인
가처분, 압류, 경매 진행 여부 확인 (문제가 있는 물건인지 체크)
3-3. 을구 (담보권 관련 사항)
대출과 관련된 정보가 기록된 부분입니다.
근저당권(대출)
전세권 설정 여부
▶ 확인할 사항
근저당권 설정 여부 (대출이 많이 잡혀 있으면 위험할 수 있음)
전세권 설정 여부 (선순위 전세가 있는지 확인)
4. 등기부등본에서 위험 신호 찾기
부동산 등기부등본을 볼 때 주의해야 할 위험 신호를 정리해 보겠습니다.
1. 소유자와 계약자가 다름 → 대리 계약 시 위임장 필요, 사기 가능성
2. 압류, 가압류, 경매 진행 중 → 해당 부동산이 법적 분쟁에 휘말려 있을 가능성
3. 근저당이 많음 → 대출이 많아 소유자가 재정적으로 어려운 상황일 가능성
4. 전세권이 설정됨 → 선순위 전세권이 있으면 보증금을 못 돌려받을 위험
5. 실제 예시 분석
등기부등본을 직접 확인할 때 어떤 정보를 중점적으로 봐야 하는지 예시를 통해 분석해보겠습니다.
등기부등본 예시
[표제부]
소재지: 서울특별시 강남구 A아파트 101동 102호
건물면적: 84㎡
대지권 면적: 45㎡
확인할 사항:
주소지가 실제 계약하려는 부동산과 일치하는지 확인
집합건물(아파트, 오피스텔)인지 단독주택인지 파악
[갑구] (소유권 관련 사항)
2020.01.10 소유권 이전 (매매) → 소유자: 홍길동
2023.02.15 가압류 → ○○은행 (채권금액 3천만 원)
확인할 사항:
소유자가 실제 계약하는 사람과 일치하는지 확인
가압류가 설정되어 있는지 체크 (가압류가 있다면 채무 문제 가능성)
경매 신청 여부 확인 (경매 절차가 진행 중이라면 신중한 접근 필요)
[을구] (담보권 관련 사항)
2020.02.05 근저당권 설정 → △△은행 (채권최고액 1억 원)
2021.07.10 전세권 설정 → 임차인 김철수 (보증금 8천만 원)
확인할 사항:
근저당권이 많을 경우 대출이 많아 재정적으로 어려운 부동산일 가능성
전세권이 설정되어 있다면 임차인의 보증금 보호 문제 확인
선순위 근저당과 전세권이 많을 경우 추후 매각 시 권리관계 복잡 가능성
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