한방에 잃어 버릴 수 있는 경매 투자 함정 피하기!!

몇천, 몇억을 한번에 잃을수 있다? 자주나오는 경매투자 함정 피하기!!

부동산 경매는 낮은 가격으로 좋은 물건을 낙찰받을 수 있는 매력적인 투자 방법입니다. 하지만 경매투자는 함정을 제대로 파악하지 못하면 오히려 큰 손실을 초래할 수 있습니다. 이번 글에서는 경매투자에서 자주 발생하는 문제와 이를 피하는 방법을 실제 사례를 통해 알아보겠습니다.

1. 흔히 빠지는 경매 함정 사례

등기부등본의 숨겨진 문제 등기부등본은 경매에서 가장 중요한 문서 중 하나입니다. 하지만 초보 투자자들은 이를 제대로 읽지 못해 큰 위험에 빠지기도 합니다. 예를 들어, 선순위임차인의 경우, 배당금을 다 받아간다고 판단하여 낙찰을 받았지만, 당해세를 생각 못하고 임차 보증금을 모두 물어야하는 사례

감정평가에 의존한 잘못된 판단 경매물건의 감정가는 시장가치를 반영하지 않을 때가 많습니다. 특히 낙찰가가 감정가와 비슷하다면 손해를 볼 가능성이 큽니다. 주변 시세를 조사하지 않고 감정가에만 의존한다면 초보자가 가장 흔히 빠지는 함정이 됩니다.

유찰된 물건의 감춰진 이유 유찰된 물건은 매력적으로 보일 수 있지만, 유찰된 이유를 철저히 파악하지 않으면 큰 함정에 빠질 수 있습니다. 유찰이 계속되는 경우는 2가지가 있습니다. 첫째는 물건에 하자가 있는경우, 두번째는 권리상 하자가 있는경우 입니다. 권리상 하자는 해결할 수있지만, 물건의 하자는 피하는게 좋습니다. 유찰에는 이유가 있습니다.

2. 함정을 피하는 방법

먼저 안전한 물건부터 시작하기!! 등기부등본을 통해 근저당, 가압류, 가처분 등의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 말소 기준 권리를 파악하고 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 확인하고 초보자일 경우는 인수조건 없는 안전한 물건을 먼저 해보고 이후에 공부와 실력을 키워 도전하셔야 합니다.
감정가는 시세가 아니다! 감정가보다 주변 시세를 철저히 조사하세요. 이를 통해 실제 시장가치를 파악할 수 있으며, 예상 수익률을 계산할 수 있습니다. 시세 비교는 부동산 중개업소나 인터넷 부동산 플랫폼을 활용해도 좋습니다.
유찰 이유가 물건의 문제인지, 권리의 문제인지 파악이 중요 유찰된 물건을 낙찰받기 전에는 반드시 유찰 사유를 분석해야 합니다. 점유자가 있는 경우 명도 가능성을 확인하고, 필요 시 법적 절차에 대한 예상 비용을 계산하세요.

3. 실전 사례

제가 과거에 경험한 한 사례를 공유하겠습니다. 부산에 위치한 한 소형 빌라 경매 물건은 감정가가 1억 원으로 책정되었고, 유찰을 거쳐 4,000만 원까지 최저가가 내려갔습니다. 겉보기에는 매력적이었지만, 등기부등본을 확인한 결과 근저당과 전세권이 함께 존재했습니다. 전세권이 말소되지 않는다는 사실을 알지 못했다면 낙찰 후 5,000만 원 이상의 금액을 인수 해야 하고 아니라면 보증금을 날릴수도 있었습니다.

이처럼 사전에 철저한 분석과 준비를 통해 예상치 못한 함정을 피할 수 있었습니다.

4. 경매투자 시 주의사항

명도 사전 검토 낙찰 후 가장 큰 문제는 점유자의 퇴거 문제입니다. 협상과 법적 조치에 소요되는 비용과 시간을 반드시 고려해야 합니다. 하지만 법은 낙찰자에게 있으니 큰 걱정은 안하셔도 됩니다.
여유 자금 확보 경매투자는 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 물건의 누수, 고장 등 실내를 알 수 없으니 비상금이 필요합니다.

5. 경매투자 성공을 위한 추가 팁

유료사이트, 관련 플랫폼 활용: 온비드나 법원 경매 사이트를 활용은 정확하나 검색하기가 어렵고 불편합니다. 유료사이트가 시간과 편리성으로 빠른 검색과 투자를 할 수있습니다. 무료사이트도 있으니 관련 플랫폼을 사용합시다.
네트워크 구축: 혼자하는 경매는 힘이 듭니다. 공부의 양도 많고 손실의 걱정 등 같이 하는 사람이 있으면, 길고 오래갈수 있습니다.
꾸준한 공부: 경매는 법률, 세금, 시장 트렌드 등 다양한 지식을 요구합니다. 지속적인 공부가 성공 확률을 높입니다.

경매투자는 매력적이지만, 함정을 파악하지 못하면 실패할 가능성이 높습니다. 위에서 언급한 주요 함정과 대처 방법을 숙지하고 실전에 적용한다면, 경매투자의 성공 확률을 높일 수 있습니다. 성공은 준비된 자에게 오는거 같습니다. 항상 공부합시다.