아파트 경매 모든 실제 비용과 수익 분석!!

아파트 경매 취득 후 매매까지 발생하는 수수료 총정리

경매를 통해 아파트를 낙찰받고, 이후 매매(되팔기)까지 진행할 경우 다양한 수수료가 발생합니다. 이를 매입 시와 매도 시로 나누어 정리해 보겠습니다.

1. 아파트 경매 매입 시 발생하는 수수료

1-1. 경락대금 및 취득 관련 비용

가. 경락대금: 낙찰받은 금액 (경매에서 제시한 최고 입찰가)
나. 매각결정기일 후 잔금납부: 경락대금의 잔금을 지정 기한 내 납부해야 함
다. 대출 이용 시 대출 실행 비용

대출 가능 여부 및 한도 확인 필수
근저당 설정비: 보통 대출금의 0.2~0.5% 수준
대출 중개 수수료: 대출 상품에 따라 다름

1-2. 세금 및 공과금

가. 취득세

9억 이하 주택: 취득세 1.1%
9억12억 주택: 1.13.5% (누진 적용)
12억 초과 주택: 3.5%
법인 매입 시: 취득세 12% 적용 (1가구 1주택 혜택 없음)

나. 인지세 (매매계약서 작성 시)

1~10억 원 미만: 7만 5천 원
10~30억 원: 15만 원
30억 원 초과: 35만 원

다. 국민주택채권 매입비용

취득세 납부 시 국민주택채권을 매입해야 하며, 매입 후 즉시 매도 가능
채권 할인율 고려 시 실 부담률 약 1.0~1.5% 수준

라. 공과금 정산 (체납 여부 확인 필수)

관리비(체납액) 정산
전기, 수도, 가스, 도시가스 요금 미납액 정산

마. 등기 비용 (소유권 이전등기 및 대출 관련)

소유권 이전 등기비: 30만~50만 원
법무사 수수료: 30만~70만 원(법무사비는 깍을수 있으니 흥정이 필요함)
대출 실행 시 근저당 설정 비용 추가

명도 비용 (필요한 경우)

기존 거주자 명도비용(이사비) 지급 가능성 고려

2. 아파트 매도 시 발생하는 수수료

2-1. 양도소득세 (매도 시 가장 큰 비용 요소)

보유 기간에 따른 세율 차이

1년 미만 보유: 양도차익의 70% (단기 양도세 적용)
1년 이상~2년 미만 보유: 양도차익의 60%
2년 이상 보유: 기본세율(6~45%) 적용
법인 매도 시: 22%~25% (보유 기간 관계없이 적용)

양도소득세 기본 계산 방법
양도소득세 = (양도가격 - 취득가격 - 필요경비 - 공제금액) × 세율

필요경비: 중개수수료, 등기비용, 리모델링 비용 (증빙자료 필요)
공제금액: 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 적용

1세대 1주택 비과세 요건

보유 기간 2년 이상 & 실거주 2년 이상 (일부 예외 가능)
9억 이하 부분 비과세, 초과분에 대해 세율 적용

중과세 대상 여부 확인

조정대상지역 내 다주택자: 양도세 2배 중과 가능
기본 세율 + 20~30% 중과세율 적용 가능

3. 실제 예시: 3억 원에 낙찰 후 매도까지의 과정

경매 낙찰가: 3억 원
경매 취득 비용 (취득세, 법무비용, 등기비용 등): 3,200만 원
명도 비용: 300만 원
총 투자 금액: 3억 3,500만 원
매도 가격: 4억 원
양도소득세 (보유기간 2년 이상, 기본세율 적용): 약 1,000만 원
부동산 중개수수료: 200만 원

최종 순이익 = 매도 가격 - 총 투자 금액 - 양도세 - 중개수수료
➡ 순이익 약 4,000만 원

경매 취득 후 매도까지 전 과정에서 발생하는 비용을 철저히 계산하면 예상 수익을 측정후 입찰하시길 바랍니다. 지금 부동산이 안좋으니 2년 임대후 매도하면 더욱 더 높은 수익률을 기대할수 있을거 같습니다.